一、案情简介：

　　甲、乙、丙、丁与某公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对某公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与某公司分别签订多份《商品房预售合同》，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因某公司未偿还借款本息，双方经对账，确认某公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订《商品房买卖合同》，约定某公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给某公司。甲等四人提交与某公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

　　因某公司未按照约定于2014年9月30日履行交付出卖房屋的义务，甲、乙、丙、丁以某公司违约为由，诉请某公司向四人支付违约金6000万元，并承担四人主张的费用416300元。

　　本案争议焦点：因某公司债务到期无力偿还，与甲等四人签订《商品房买卖合同》，约定将债务本息转为已付房款，是否属于《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百八十六条规定禁止的情形，是否构成《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《民间借贷规定》)第二十四条“以订立买卖合同方式担保借贷债权”。

　　判决结果：

　　一审判决某公司向甲等四人支付违约金9275057.23元、主张权利的必要费用416300元，驳回甲等四人的其他诉讼请求。某公司不服，以双方之间买卖合同系借款的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利贷等为由，提起上诉，二审判决撤销一审法院所作的民事判决，驳回甲等四人的诉讼请求。

　　律师分析：

　　一、案件分析

　　本案甲、乙、丙、丁向某公司签订借款合同后，与某公司签订《商品房预售合同》担保前述借款合同履行是属于《民间借贷规定》24条规定的后让与担保。但在借款合同到期后，某公司无力偿还，双方经对账后重新签订《商品房买卖合同》的行为，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，且并未违反法律、行政法规强制性规定，不属于《物权法》186条规定禁止情形，也不适用《民间借贷规定》24条，该合同是双方当事人嗣后形成的变更法律关系性质的真实意思表示，故而该合同有效。但因双方在签订《商品房屋买卖合同》时，对账包含了超出法律规定的利息，因此原告没有足额交纳房款，被告不存在逾期交付房屋，不应视为违约，故二审判决撤销一审法院所作的民事判决，并驳回甲等四人的诉讼请求。

　　二、知识链接

　　《民间借贷规定》第24条规定的后让与担保与流质契约、让与担保相似，三者既有联系也有区别，相互之间极易混淆。前两者均有法律明文规定，后者现有法律并未作出规定。

　　流质(押)契约，是指在债务履行期届满之前，债权人因担心债务到期后，债务人不能偿还，与债务人约定，以相应的财产或者物品作为质押，若债务人不能按期偿还，质押物直接归债权人所有抵债。《物权法》第一百八十六条、二百一十一条明确规定禁止。

　　让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保目的的范围内，于债务清偿后，担保标的物应还于债务人或第三人。现行法律对其没有明确释义。

　　后让与担保，是指债权人与债务人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人可以请求履行买卖合同。

　　1、《民间借贷规定》第24条明确规定了后让与担保，“后让与担保”是在实务中,当事人为了回避“让与担保与物权法定”的冲突而采用的变动措施,系一种“法律规避行为”。

　　2、后让与担保具有从属性，它不是基于买卖关系成立的，而是基于担保借贷合同成立的，它是披着买卖合同外衣的担保者。故而，债务人没有履行到期债务时，若借贷合同的出借人诉请借款人履行买卖合同义务,法院不予支持,法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求;出借人拒不变更诉讼请求的,裁定驳回起诉。

　　3、我国承认归属性后让与担保，但并未承认处分型后让与担保。

　　因此按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，债务人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。

　　自我简介

　　涂美玲，女，重庆邮电大学法学学士，重庆永和律师事务所实习律师。 在学习中不骄不躁，在工作中态度严谨，把法学理论知识与法律实务相结合，协助处理了多起重大疑难民事案件。在工作期间起草多份法律文书，修改多份合同，参与民间借贷纠纷、装饰装修施工纠纷、物业合同纠纷等诉讼案件。