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物业服务合同纠纷案件相关法律问题

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物业服务合同纠纷案件相关法律问题

发布日期:2018-10-31 作者: 点击:

          物业服务合同纠纷案件相关法律问题   韩迎宾

    一、案例简介

    原告甲物业管理有限公司因被告乙业主长期拖欠物业管理费及公摊费等相关费用,诉至法院要求其承担:1.自2011年5月31日起至起诉之日止所欠的物业管理费暂计算为50000元;2.支付尚欠物业费所产生的滞纳金(标准为:以每月尚欠物业管理费为基数,自当月31日起,按每日千分之三的标准计算至付清之日止);3.支付尚欠的公摊费7000元;4.承担本案诉讼费用。

    被告乙辩称:1.原告治安巡逻流于形式,致使自用的二轮摩托车被盗、楼道间的安全门损坏未及时维修、外来人员随意进入、路灯、人防设施、环境卫生等存在不足,多次反映后都没有得到实质的解决,物业公司没有尽到管理义务,违约在先;2. 2011年5月31日至起诉之日倒推三年的物业费,原告在起诉之前从未向被告催收,已超过诉讼时效;3.原告主张的滞纳金计算标准过高,请求法院依法调整。

    二、裁判要点

    (一)关于业主主张物业管理公司未履行管理义务的救济途径

    被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩,应遵循诚实信用原则的指导,被告认为物业服务企业不履行物业服务合同所约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,而不能以此拒绝缴纳物业服务费用。

    (二)关于诉讼时效问题

    合同约定每次收缴物业服务费的时间为每月十号前,在被告未按时交纳费用时,原告应该知道自己的权利受到侵害。原告未能举证被告所抗辩的超过诉讼时效部分的物业费及滞纳金曾在法定期间内向被告催收过,也未举证证明该部分物业费及滞纳金存在诉讼时效中止或中断的其他事由,故对原告主张该部分费用的诉讼请求不予支持。

    (三)关于滞纳金问题

    根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”合同法中规定的违约金,主要是以补偿为主,不能将违约金条款完全留待当事人约定,尤其对数额过高的违约金条款。本案中法院按照中国人民银行同期同档次的整存整取存款利率分别以每月应交物业服务费为本金,自当月31日起计至付清日为适宜。

    三、律师分析

    本案争议焦点:1.物业费是否部分超过诉讼时效;2.逾期支付物业费所产生滞纳金的计算标准。

    第一,由于物业公司未能举示有效催收物业费的证据,导致部分物业费及滞纳金的主张诉讼时效超过。作者检索相关裁判案例后,发现很多物业公司主张依据《民法总则》第一百八十九条及《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定: “当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”支付物业费的义务是在同一合同关系下对一定期间内基于同一原因而产生的继续性债务,其具有整体性和关联性,应视为同一的、不可分割的整体性债务,诉讼时效期间应当从每一个合同关系约定的最后一期物业费的给付期间届满之日起算。这种观点的提出在《<最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>的理解与适用》一文中也有所反映,该文中最高法院的审判人员对同一债务界定为:“该债务在合同签订之时即已经确定,时间因素对其内容和范围不再起作用,受到时间因素的影响的只是履行的方式,该类债务的典型表现形式为约定分期还款、分期交货的借款之债、买卖之债等。”

    笔者检索案例后发现,甘肃省、辽宁省、浙江省等高院在一定情况下认定物业费作为同一债务,支付物业服务费行为是同一债务的分期履行,应适用于《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定,诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。

    支付物业费属于分期履行之债,分期履行之债又可分为定期给付债务和分期给付债务,定期给付债务应当是自各期债务届满之日开始,各个债务应作为独立债务分别起算诉讼时效;分期给付债务自合同签订之日即已经确定,债务具有整体性和同一性的特点。

    物业服务合同作为分期履行合同,目前的主流观点还是认为追索物业服务费之债是在合同履行中持续定期发生的债务,该合同在履行的过程中具有双务性,债务是在合同履行过程中不断产生的。所以,各期物业费履行期限届满后,就应视为一个独立的债务起算诉讼时效,这就提醒物业服务公司在业主拖欠物业服务费后,应及时进行催收,防止物业服务费超过诉讼时效。

    第二,关于物业费滞纳金约定计算标准过高的问题,各地法院对其调整幅度不一,存在不同观点。一般是参照民间借贷借款月利息2%、中国人民银行同期贷款基准利率的130%、年利率6%、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准等。以重庆为例,重庆市高级人民法院在个案中曾综合考虑违约程度后,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍的计算标准对约定物业费滞纳金进行调整。值得一提的是,重庆市渝北区人民法院在案件中认定涉案物业费滞纳金计算标准约定过高的同时,并不主动调整,仅仅在判决主文中说明违约金不得超过欠付物业费总额。另外,对于物业费滞纳金问题,司法实践中法院更多的是考虑物业公司自身提供物业服务是否存在瑕疵,若存在服务瑕疵情形,法院最终会将其与被告业主的过错进行抵充判罚。

    四、律师建议

    综合物业服务合同纠纷案件中所涉及的上述相关法律问题,律师对物业服务公司作出如下建议以供参考:

    (一)物业公司与业主签订物业服务合同时,应当在合同中明确业主的联系方式及文件送达地址,业主未书面告知物业公司地址变更的,物业公司向该合同约定地址寄送文书视为有效送达;

    (二)物业服务合同中应明确约定物业费的构成及公摊费等相关费用的计算标准,避免因合同中未约定公摊费等费用的计算标准而使得该项请求无法得到法院支持;

    (三)针对拖欠物业服务费用的业主,物业公司应当至少每年邮寄一次催收函。同时,在寄送过程中,应在邮寄单上备注“关于某某期物业费催收函”,且务必将所邮寄函件原件与邮寄单放置一起进行拍照后,与邮寄单、投递回执一并保存。此外,物业公司应在物业公告栏或者业主门上张贴催收通知,拍照留存。

    律师简介:

    韩迎宾律师,男,中共党员,西南政法大学硕士研究生学历,具有较为深厚的法学理论功底和律师经验,执业期间,参与办理了大量诉讼和非诉讼案件,接触复杂法律事务并熟悉诉讼流程,具有较强的表达沟通能力和逻辑判断能力,具有一套完整的为企业、事业单位和政府等服务的工作总结,能够最大限度地维护当事人的合法权益。

    服务领域主要为:民商事纠纷、知识产权纠纷、建设施工合同纠纷等。


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