如何区分房屋买卖与民间借贷的关系？

案情简介：

2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买当地百桐园小区十号楼14套商铺等。同日嘉和泰公司将该十四份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱俊芳出具两张总额10354554元的销售不动产发票。

2007年1月26日，朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》，主要约定:嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，期限至2007年4月26日；嘉和泰公司自愿将其开发的当地百桐园小区十号楼商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续（合同、发票、收据）退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后，朱俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能偿还该借款。

朱俊芳诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》有效，要求嘉和泰公司履行《商品房买卖合同》。

嘉和泰公司反驳称《商品房买卖合同》无效。理由为双方系借贷关系，签订《商品房买卖合同》是为借款提供担保，并非真实买卖商品房的意思表示，《借款协议》中抵押条款的约定违反法律禁止流押条款而无效。

法院观点：

一审法院（太原市小店区人民法院）：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行。主要理由：双方订立合同时意思表示真实，依法办理了备案登记手续，应受法律保护。二审法院维持一审判决。

再审法院（山西省高级人民法院）：本案双方是借款合同关系，并非买卖合同关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容。主要理由：双方真实意思是借款而非房屋买卖；《借款协议》中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律的强制性规定，应属无效。

最高法院（中华人民共和国最高人民法院）：本案双方签订的《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方实际就一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。就《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看，前者为后者提供担保，后者又为前者的履行附设解除条件。《借款协议》中的约定未违反法律上禁止的流押条款，原因是没有“嘉和泰公司到期不还款，抵押物所有权直接转移给朱俊芳”的约定，朱俊芳需要通过履行《商品房买卖合同》才能获得商铺所有权。

司法评述：

本案房屋买卖能够被最高法院认定有效的原因有以下几点：1、双方签订书面《商品房买卖合同》并备案，且商品房单价没有明显低于正常市场价；2、朱俊芳取得销售不动产发票原件；3、《借款协议》签订时间晚于《商品房买卖合同》签订时间；4、《借款协议》中并未直接约定到期不还款，房屋所有权归朱俊芳，而是巧妙的约定到期不还款，借款转为购房款。

最后，通过分析最高法院关于此类案例作出的裁决，针对房屋买卖与民间借贷混淆的问题，法官裁判思路大致为：第一，通过双方提供的证据资料来判断真实意思表示，实为民间借贷的，即使签订房屋买卖合同并备案也认定为民间借贷关系，房屋买卖无效；第二，在双方都没有提供直接证据情况下，法院会通过交易习惯、生活常识来做判断，如房屋价格明显过低、无销售不动产发票原件、支付利息款等情形。